Voorgeschiedenis
De gemeentelijke verordening conformiteitsattesten is op 1 juni 2015 goedgekeurd door de gemeenteraad en op 24 augustus 2015 door de Vlaamse minister van Wonen.
Na intergemeentelijke evaluatie is deze gemeentelijke verordening conformiteitsattesten gewijzigd. De gemeenteraad heeft die gewijzigde verordening goedgekeurd op 29 maart 2021.
Op 13 april 2021 is een schriftelijk verzoek gestuurd naar Matthias Diependaele, Vlaams minister van Wonen, om deze gewijzigde verordening goed te keuren.
Feiten en context
Op 14 juni 2021 ontving het college van burgemeester en schepenen een brief van 7 juni 2021 van het agentschap Wonen-Vlaanderen met daarbij het ministerieel besluit van 3 juni 2021. Zowel de brief als het ministerieel besluit zijn opgenomen als bijlage bij dit besluit. Het ministerieel besluit is op 6 juli 2021 gepubliceerd in het Staatsblad.
De verordening van de gemeenteraad van de gemeente Boechout van 29 maart 2021 houdende het verplicht stellen van het conformiteitsattest, wordt goedgekeurd op voorwaarde dat:
1. de term “eigenaar/verhuurder” zoals gebruikt in artikel 1 wordt vervangen door een eenduidige term zoals “verhuurder”, “eigenaar” of “eigenaar en verhuurder”;
2. de term “wooneenheid” zoals gebruikt in artikel 1 wordt gedefinieerd of wordt gewijzigd naar “woning”;
3. een aangepast reglement wordt voorgelegd.
Het ministerieel Besluit tot goedkeuring van de verordening van de gemeenteraad van 29 maart 2021 houdende het verplicht stellen van een conformiteitsattest trad in werking vanaf de datum van de ondertekening, namelijk 3 juni 2021.
Het aangepast voorstel wordt aan de gemeenteraad voorgelegd op 27 september 2021. Na goedkeuring door de gemeenteraad wordt het aangepast reglement naar het agentschap Wonen-Vlaanderen gestuurd.
Advies
Goedkeuring van de aangepaste verordening en die bezorgen aan het agentschap Wonen-Vlaanderen.
Argumentatie
Het lokaal bestuur neemt deel aan de Intergemeentelijke Vereniging Lokaal Woonbeleid, IVLW Zuidrand 2. Tijdens de zitting van 24 juni 2019 heeft de gemeenteraad het subsidiedossier goedgekeurd, waardoor de gemeente akkoord is gegaan met het verderzetten van de werking van de IVLW en het uitvoeren van de verplichte en aanvullende activiteiten, zoals bepaald in het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Door het onderschrijven van het subsidiedossier engageert de gemeente zich ervoor minstens volgende activiteiten uit te voeren:
• Verplichte activiteit 2_3: een strategie uitwerken over de toepassing van de gemeentelijke instrumenten voor de bewaking van de kwaliteit van het woningpatrimonium
• Aanvullende activiteit 2_2: Een verordening vaststellen en toepassen waarbij het conformiteitsattest verplicht wordt gesteld in bepaalde situaties
• Aanvullende activiteit 2_3: Een verordening vaststellen en toepassen waarbij de geldigheidsduur van het conformiteitsattest beperkt wordt, en woningen met dergelijk conformiteitsattesten opvolgen
• Eigen voorstel: Een handhavend en sanctionerend woningkwaliteitsbeleid.
Het lokaal bestuur stelt het belang van een goede woningkwaliteit in private huurwoningen voorop. De huurwoningen op het grondgebied moeten voldoen aan de minimale veiligheids- en kwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Het lokaal bestuur wenst de lopende acties hier rond verder te zetten. De gemeente koos tijdens de gemeenteraad van 1 juni 2015 ervoor een verplichting op het conformiteitsattest in te voeren voor private huurwoningen. Na een intergemeentelijke evaluatie van de verordening tijdens de stuurgroep en huisvestingsambtenarenoverleg is er beslist het reglement aan te passen.
De verplichting van het conformiteitsattest is gefaseerd ingevoerd op basis van het afsluiten van een nieuw huurcontract en de ouderdom van de private huurwoning. De oudste woningen (50 jaar en ouder) werden eerst (2015-2019) gecontroleerd. Begin 2020 werd er overgeschakeld naar woningen van 35 jaar en ouder. Na evaluatie is er gekozen om de huidige fase in de verordening aan te passen en de periodes van verplichting naargelang de leeftijd van de woning te verlengen. Daarnaast zullen huurwoningen van 20 jaar en jonger vrijgesteld worden van de verplichting. De huidige energetische en bouwnormen zorgen ervoor dat deze woningen van behoorlijke kwaliteit zijn.
In de verordening die ter goedkeuring voorligt, wordt ook de geldigheidsduur van het conformiteitsattest aangepast. De geldigheidsduur wordt bepaald aan de hand van het aantal gebreken op het technisch verslag. De gebreken worden ondergebracht in 3 categorieën in het technische verslag van Wonen-Vlaanderen:
• gebreken in categorie 1 zijn kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of de potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken,
• gebreken in categorie 2 zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden, maar geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning,
• gebreken in categorie 3 zijn ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waar de woning niet in aanmerking komt voor bewoning.
Het nieuwe technische verslag van Wonen-Vlaanderen gaat in voege op 1 januari 2021 en geeft de woningonderzoeker meer vrijheid om in te spelen op de specifieke problemen in de (huur)woning.
In de verordening wordt er, om de geldigheidsduur van een conformiteitsattest te bepalen, gewerkt met 2 termijnen: 5 en 10 jaar.
• Voor de woningen die minder dan of gelijk aan 4 gebreken vertonen in
categorie 1, wordt een conformiteitsattest van 10 jaar afgeleverd.
• De woningen met meer dan 4 gebreken (en minder dan 7 gebreken) in
categorie 1, maar niet ongeschikt of onbewoonbaar zijn (geen gebreken in categorie 2 of 3), krijgen een conformiteitsattest van 5 jaar.
De conformiteit van de woningen wordt vastgesteld door bevoegde personen (woningcontroleurs), aangeduid door de burgemeester, in het daartoe bestemde aanstellingsbesluit.
De kostprijs van het conformiteitsattest wordt bepaald in het gemeentelijk retributiereglement. ('retributie op de aanvragen tot omgevingsvergunning voor of de melding van stedenbouwkundige handelingen en het exploiteren van IIOA in toepassing van het omgevingsvergunningsdecreet en op het leveren van administratieve prestaties en administratieve stukken van de dienst omgeving').
Om de verplichting meer draagkracht te geven, heeft de gemeenteraad op 16 december 2019 het belastingreglement op het niet hebben van een conformiteitsattest goedgekeurd. De eigenaar-verhuurders die het nalaten een conformiteitsattest aan te vragen of het nalaten hun woning in orde te brengen met de minimale veiligheids- en kwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 worden belast. Het belastingreglement wordt ook opnieuw voorgelegd aan de gemeenteraad, aangezien het dient aangepast te worden aan de nieuwe fasering opgenomen in de verordening conformiteitsattesten.
Juridische grond
• Besluit van de Vlaamse Regering tot codificatie van de decreten betreffende het Vlaams Woonbeleid van 17 juli 2020
• Vlaamse Codex Wonen van 2021 (inzonderheid boek 3 en artikel 3.2)
• Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021
• Ministerieel besluit van 17 februari 2020: Goedkeuring IVLW Zuidrand 2
Financiële gevolgen
Er zijn geen financiële gevolgen.
Stemming
Eenparig
BESLUIT
Artikel 1
Elke eigenaar en verhuurder die een woning verhuurt of te huur of ter beschikking stelt als hoofdverblijfplaats of met het oog op de huisvesting van een of meer studenten, moet voor elke woning een geldig conformiteitsattest kunnen voorleggen.
Deze verplichting wordt gefaseerd ingevoerd voor alle nieuwe verhuringen en op basis van de leeftijd van de huurwoning:
Vanaf 1 januari 2021: woningen van 40 jaar en ouder
Vanaf 1 januari 2026: woningen van 30 jaar en ouder
Vanaf 1 januari 2029: woningen van 20 jaar en ouder
Artikel 2
De geldigheidsduur van het conformiteitsattest voor woningen en kamers is afhankelijk van het aantal gebreken in categorie 1 op het technisch verslag:
≤ 4 gebreken is 10 jaar
≥ 5 gebreken is 5 jaar
Artikel 3
De kostprijs van het conformiteitsattest is vastgelegd in het gemeentelijk retributiereglement 'retributie op de aanvragen tot omgevingsvergunning voor of de melding van stedenbouwkundige handelingen en het exploiteren van IIOA in toepassing van het omgevingsvergunningsdecreet en op het leveren van administratieve prestaties en administratieve stukken van de dienst omgeving'.
Artikel 4
De 'gemeentelijke verordening conformiteitsattesten' van de gemeenteraad van Boechout van 29 maart 2021 trad in werking na de voorwaardelijke goedkeuring door de Vlaamse minister van Wonen op 3 juni 2021.
Artikel 5
Na de inwerkingtreding van de 'gemeentelijke verordening conformiteitsattesten' van de gemeenteraad van Boechout van 29 maart 2021 werd de 'verordening conformiteitsattesten van 1 juni 2015' opgeheven.