Voorgeschiedenis

Het lokaal bestuur neemt deel aan de Intergemeentelijke Vereniging Lokaal Woonbeleid, IVLW Wonen in de Zuidrand 2. Tijdens de zitting van 24.06.2019 heeft de gemeenteraad het subsidiedossier goedgekeurd, waardoor de gemeente akkoord is gegaan met het verderzetten van de werking van de IVLW en het uitvoeren van de verplichte en aanvullende activiteiten, zoals vermeld in het BVR lokaal woonbeleid van 16 november 2018. Door het onderschrijven van het subsidiedossier engageert de gemeente zich ervoor minstens volgende activiteiten uit te voeren:

•         Verplichte activiteit 2_3: een strategie uitwerken over de toepassing van de gemeentelijke instrumenten voor de bewaking van de kwaliteit van het woningpatrimonium

•         Aanvullende activiteit 2_2: Een verordening vaststellen en toepassen waarbij het conformiteitsattest verplicht wordt gesteld in bepaalde situaties

•         Aanvullende activiteit 2_3: Een verordening vaststellen en toepassen waarbij de geldigheidsduur van het conformiteitsattest beperkt wordt, en woningen met dergelijk conformiteitsattesten opvolgen

•         Eigen voorstel: Een handhavend en sanctionerend woningkwaliteitsbeleid.

Het lokaal bestuur stelt het belang van een goede woningkwaliteit in private huurwoningen voorop. De huurwoningen op het grondgebied moeten voldoen aan de minimale veiligheids- en kwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Het lokaal bestuur wenst de lopende acties hier rond verder te zetten. De gemeente koos tijdens de gemeenteraad van 1.06.2015 ervoor een verplichting op het conformiteitsattest in te voeren voor private huurwoningen.
Feiten en context

Ontwerp aangepaste verordening ligt ter goedkeuring.

Argumentatie

Na een intergemeentelijke evaluatie van de verordening tijdens de stuurgroep en huisvestingsambtenarenoverleg is er beslist het reglement aan te passen.

De verplichting van het conformiteitsattest is gefaseerd ingevoerd op basis van het afsluiten van een nieuw huurcontract en de ouderdom van de private huurwoning. De oudste woningen (50 jaar en ouder) werden eerst (2015-2019) gecontroleerd. Begin 2020 werd er overgeschakeld naar woningen van 35 jaar en ouder. Na evaluatie is er gekozen om de huidige fase in de verordening aan te passen en de periodes van verplichting naargelang de leeftijd van de woning te verlengen. Daarnaast zullen huurwoningen jonger dan 20 jaar vrijgesteld worden van de verplichting. De huidige energetische en bouwnormen zorgen ervoor dat deze woningen van behoorlijke kwaliteit zijn.

In de verordening die ter goedkeuring voorligt, wordt ook de geldigheidsduur van het conformiteitsattest aangepast. De geldigheidsduur wordt bepaald aan de hand van het aantal gebreken op het technisch verslag. De gebreken worden ondergebracht in 3 categorieën in het technische verslag van Wonen-Vlaanderen:

•         gebreken in categorie 1 zijn kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of de potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken,

•         gebreken in categorie 2 zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden, maar geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning,

•         gebreken in categorie 3 zijn ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waar de woning niet in aanmerking komt voor bewoning.

Het nieuwe technische verslag van Wonen-Vlaanderen gaat in voege op 1.01.2021 en geeft de woningonderzoeker meer vrijheid om in te spelen op de specifieke problemen in de (huur)woning.

In de verordening wordt er, om de geldigheidsduur van een conformiteitsattest te bepalen, gewerkt met 2 termijnen: 5 en 10 jaar.

•         Voor de woningen die minder dan of gelijk aan 4 gebreken vertonen in categorie 1, wordt een conformiteitsattest van 10 jaar afgeleverd.

•         De woningen met meer dan 4 gebreken (en minder dan 7 gebreken) in categorie 1, maar niet ongeschikt of onbewoonbaar zijn (geen gebreken in categorie 2 of 3), krijgen een conformiteitsattest van 5 jaar.

De conformiteit van de woningen wordt vastgesteld door bevoegde personen (woningcontroleurs), aangeduid door de burgemeester, in het daartoe bestemde aanstellingsbesluit.

De kostprijs van het conformiteitsattest wordt bepaald in het gemeentelijk retributiereglement (retributie op de aanvragen tot omgevingsvergunning voor of de melding van stedenbouwkundige handelingen en het exploiteren van IIOA in toepassing van het omgevingsvergunningsdecreet en op het leveren van administratieve prestaties en administratieve stukken van de dienst omgeving).

Om de verplichting meer draagkracht te geven, heeft de gemeenteraad op 16 december 2019 het belastingreglement op het niet hebben van een conformiteitsattest goedgekeurd. De eigenaar-verhuurders die het nalaten een conformiteitsattest aan te vragen of het nalaten hun woning in orde te brengen met de minimale veiligheids- en kwaliteitsnormen van de Vlaamse Code wonen van 2021, worden belast. Het belastingreglement wordt ook opnieuw voorgelegd aan de gemeenteraad, aangezien het dient aangepast te worden aan de nieuwe fasering opgenomen in de verordening conformiteitsattesten.
Voorafgaande documenten, bespreking en adviezen

•         huisvestingsambtenarenoverleg IVLW Zuidrand van 13.01.2020, 4.05.2020, 18.06.2020 en 10.09.2020

•         stuurgroep IVLW Zuidrand 1 op 5.05.2020

•         stuurgroep IVLW Zuidrand 2 op 29.04.2020

•         beleidsgroep IVLW Zuidrand 1 en 2 op 27.08.2020

•         lokaal woonoverleg op 10.11.2020

Juridische grond

•         Besluit van de Vlaamse Regering tot codificatie van de decreten betreffende het Vlaams Woonbeleid van 17 juli 2020

•         Vlaamse Codex wonen van 2021 (inzonderheid boek 3 en artikel 3.2)

•         Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021

•         Ministerieel besluit van 17 februari 2020: Goedkeuring IVLW Zuidrand 2

Financiële gevolgen

Er zijn geen financiële gevolgen.

Stemming

Eenparig

BESLUIT

Artikel 1

Elke eigenaar/verhuurder die een woning verhuurt of te huur of ter beschikking stelt als hoofdverblijfplaats of met het oog op de huisvesting van een of meer studenten, moet voor elke wooneenheid een geldig conformiteitsattest kunnen voorleggen.

Deze verplichting wordt gefaseerd ingevoerd voor alle nieuwe verhuringen en op basis van de leeftijd van de huurwoning:

Vanaf 1 januari 2021: woningen van 40 jaar en ouder

Vanaf 1 januari 2026: woningen van 30 jaar en ouder

Vanaf 1 januari 2029: woningen van 20 jaar en ouder

Artikel 2

De geldigheidsduur van het conformiteitsattest voor woningen en kamers is afhankelijk van het aantal gebreken in categorie 1 op het technisch verslag:

≤ 4 gebreken is 10 jaar

≥ 5 gebreken is 5 jaar

Artikel 3

De kostprijs van het conformiteitsattest is vastgelegd in het gemeentelijk retributiereglement 'retributie op de aanvragen tot omgevingsvergunning voor of de melding van stedenbouwkundige handelingen en het exploiteren van IIOA in toepassing van het omgevingsvergunningsdecreet en op het leveren van administratieve prestaties en administratieve stukken van de dienst omgeving'.

Artikel 4

De verordening treedt in werking na de goedkeuring van de gemeenteraad en de goedkeuring van de Vlaamse minister van Wonen.

De vorige (lopende) versie van de verordening conformiteitsattesten wordt vervangen door deze aangepaste verordening conformiteitsattesten, na de goedkeuring ervan door de minister van wonen.

Artikel 5

De gemeenteraad keurt de verordening conformiteitsattesten goed.